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【民诉案例】李某房屋买卖合同纠纷案

文章来源:www402com时间:2018-03-13
【案情简介】
       2014年12月24日,贸易公司作为甲方、李某作为乙方签订一份《房产转让合同》,主要约定:甲方现有位于某某地自有房产及房产内的大酒店所有权、经营权一并转让给乙方。一、甲方对产权的声明:1.甲方现有位于某某地的土地和地面砖混结构房屋一栋五层,以及本土地内的其他所有建筑物、附属物的所有权和大酒店的所有权、经营权。2.甲方保证上述土地、房产的所有权和酒店的经营管理权均为甲方个人所有,不存在共同共有或者合伙、入股等情况,也不存在质押给他人的情形。甲方承诺对上述资产有独立处置权,并自愿全部转让给乙方。......四、付款方式为分期付款:1.首付定金145万元,由乙方于本合同签订之日先付100万元,于2014年12月底再付45万元。2.乙方于2015年1月15日前付清第二笔款500万元。3.乙方在本合同签订之日先付100万元且不计利息......。合同签订后,李某于2014年12月24日通过案外人吴某某向甲方银行账户转账100万元,并于同月30日向甲方银行账户转账45万元,共计145万元。2015年1月1日,贸易公司向李某移交合同约定的财产。随后,李某以贸易公司未如实告知转让的土地使用权性质为国有划拨且合同约定的转让标的物依法不能转让为由,主张贸易公司返还已付转让款,双方因此发生纠纷。同月15日,李某将受让的财产移交给贸易公司。在双方协商无果的情况下,李某于2015年9月21日向凯里市人民法院提起诉讼,请求判决涉诉《房产转让合同》无效以及要求贸易公司等三被告连带返还转让款145万元及资金占用利息。经凯里市人民法院于2015年12月1日作出(2015)凯民初字第2448号民事判决书,认定涉诉《房产转让合同》有效,并判决驳回李某的诉讼请求。后李某不服,委托我所律师为其代理该案。接手该案后,我们认为一审诉讼策略有误。在全面审查该案的案件材料并查询相关法律规定后,我们一边对该确认合同无效案提起上诉,一边以贸易公司欺诈和重大误解、显示公平为由在行使撤销权法定期限一年以内另行提起诉讼,要求法院撤销涉诉《房产转让合同》并返还转让款145万元及资金占用利息。在确认合同无效上诉案中,黔东南州中级人民法院经审理后于2016年9月28日作出(2016)黔26民终260号民事判决书,认为涉诉《房产转让合同》是成立但未生效的合同,一审判决认定涉诉《房地产转让合同》有效错误,同时李某未能提供证据证明涉诉《房地产转让合同》具备合同无效的法定情形,据此主张返还转让首付款及资金占用利息理由不能成立,一审法院认定涉诉《房产转让合同》有效,进而使用《合同法》第八条的规定进行判决错误,但驳回李某的诉讼请求的裁判结果正确,故判决驳回上诉,维持原判。后诉撤销案中,凯里市人民法院以李某在签订《房产转让合同》存在重大误解为由,作出(2015)凯民初字第3308号民事判决,判决撤销李某与贸易公司等于2014年12月24日签订的《房产转让合同》并连带返还李某转让款145万元及利息。后贸易公司不服提起上诉,黔东南州中级人民法院以(2017)黔265民终865号民事判决驳回贸易公司的上诉,维持原判。
 
  【代理意见】
(一审代理词)
       一、因被告在20141224日签订《房产转让合同》时故意隐瞒转让标的物之一的土地系国有划拨属性的事实,导致原告对受让标的物的种类和数量产生重大误解,从而与被告订立了违背自己真实意思表示的合同。原告要求按《合同法》第五十四条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第71条、72条、73条的规定撤销合同于法有据,应予以支持。
       1、根据《房产转让合同》第一条第二点:“甲方保证上述土地、房产的所有权和酒店的经营权均为甲方杨某某个人所有……甲方杨某某承诺对上述资产有独立处置权”的内容来看,说明签订合同时被告贸易有限公司法定代表人杨某某确实未拿转让房产和土地的任何证件给原告看,只是以保证和承诺的方式对转让标的的权属是否存在瑕疵在合同中进行担保。
       2、在另案二审庭审笔录中,被告亦认可有关证件是2015年1月1日后才开始移交的,而本案合同是2014年12月24日签订的,事实证明,在本案合同签订时被告确实未向原告出示过任何转让标的物的证件。
       3、从双方履行合同的情况来看,亦可看出原告是在被告向其移交房屋和酒店后才知道土地权属存在瑕疵的。因为双方之前一直未发生争议,都是按照合同约定履行合同的。直至被告将房屋、酒店移交给原告,原告发现土地权属存在瑕疵后,双方才发生争议的。并且发生争议后双方也进行了协商处理,也就是原告经营酒店十五天后将房屋、酒店退还给被告,在此期间双方还对原告接手酒店和房产期间所产生的费用进行清算。为什么被告要接收原告退还的房屋和酒店?为什么还与原告进行清算?为什么被告不要求原告继续履行合同?正是因为被告故意隐瞒了土地系国有划拨土地的事实,自己觉得理亏,才有上述行为的发生。双方发生争议后,原告要求被告将土地存在瑕疵的问题(即申请政府批准和补缴土地出让金的问题)处理清楚之后,双方再继续履行合同。之后被告已按照双方的协商内容收回了房屋和酒店的经营权,但被告却不履行处理土地瑕疵的问题,所以才导致本案诉讼的发生。
       4、由于被告在转让房产和土地使用权及酒店经营权时隐瞒了案涉标的物之一的土地使用权系国有划拨土地的事实,并在合同中明确承诺对土地和房屋享有“独立处置权”,才使得原告对转让标的物的数量和种类产生了重大误解,从而作出了错误的意思表示,致使原告购买的标的物的价值与应付价款过于悬殊,对原告利益造成重大损害。原告本意是用1708万元的价款购买被告出让的房屋、土地使用权及酒店经营权三项标的物,然而由于被告隐瞒了出让标的物之一的土地系国有划拨属性这一重要事实,如果原告继续履行合同则会必然导致其用1708万元的价款仅仅只能买到房屋所有权和酒店经营权,无法取得土地使用权。若要取得土地使用权,原告还需交纳高达500万到600万的土地转让金,并且至今还不知道政府是否同意批准转让?这明显与原告订立本案合同的初衷相悖。造成这一后果的直接原因有二:一是被告故意隐瞒土地使用权的性质;二是原告在被告未告知其转让土地为国有划拨的情况下,致使原告对涉案标的物在认识上存在显著的缺陷,而这种缺陷表现在两个方面,一方面是误认为土地系国有出让取得,能够正常的转让。第二方面是对标的物的数量和种类产生了重大的误解(误认为转让的标的物为房屋所有权、土地使用权、酒店经营权三项)。
       综上所述,原被告签订的《房产转让合同》是被告以欺诈手段致使原告产生重大误解,而在违背自己真实意思表示下签订的合同。该合同严重违背了原告订立合同的初衷,足以对原告的利益造成重大损害。故请求法院依据《合同法》第五十四条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第71条、72条、73条的规定,依法将本案诉争《房产转让合同》予以撤销,以维护原告的合法权益。
(二审代理词)
        一、凯里市人民法院作出的(2015)凯民初字第3308号《民事判决》程序合法,并未违背一事不再理的原则。
       根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条:“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的,裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,构成重复诉讼必须要同时具备上述三个条件。虽然本次诉讼的当事人及诉讼标的与前诉的相同,但是本次诉讼的诉讼请求与前诉的诉讼请求完全不同,前诉的请求为确认合同无效,本次诉讼的请求为撤销合同,且本次诉讼的诉讼请求在实质上并未否定前诉的裁判结果。因为前诉判决虽然驳回了答辩人要求确认合同无效的诉请,但是案涉《房地产转让合同》已被二审判决改判认定为成立未生效的合同。只有本次诉讼的请求为要求确认合同有效的情形下,才属实质否认前诉的裁判结果的诉求。因此,本次答辩人诉请要求撤销成立而未生效的合同诉讼与上一次要求确认合同无效的诉讼,不构成重复诉讼,未违反一事不再理的原则。
       二、(2015)凯民初字第3308号《民事判决书》认定事实清楚、证据确实充分,同时也未违背不告不理的原则。
       1、上诉人在上诉中称:“一审法院偏离了当事人的诉讼意志。被上诉人在诉讼中只认为上诉人对其进行欺诈,且觉得交易显失公平,并不认为自己有重大误解......一审判决严重违反了不诉不理的民事诉讼制度,违背了当事人的诉讼理由”与事实严重不符。虽然答辩人在起诉时递交的诉状中没有陈述重大误解的理由,但是在一审庭审中,答辨人当庭补充了对交易标的存在重大误解的陈述(有庭审笔录和判决中:“原告李枝强补充称这一部分事实”为证)。可见,答辩人在一审中是明确提出了重大误解的事实和理由的,一审法院审理查明并认定存在重大误解事实并未违背不告不理的原则。上诉人在上诉状中以该理由对一审法官进行人身攻击,纯属无中生有的恶意中伤,是对法官和法律的严重不敬!

【判决结果】
       驳回上诉,维持原判。
 
 
【裁判文书】
       二审法院认为,本案的争议焦点为:1、一审是否存在程序违法;2、本案是否构成重大误解。
       1、关于一审是否存在程序违法的问题。经审理认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条第一款“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的,裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,同时满足上述三项条件的,为重复诉讼,本案中,虽两次诉讼的当事人及诉讼标的相同,但前诉的诉讼请求为确认合同无效,后诉的诉讼请求为撤销合同,两次诉讼的诉讼不同,双方签订的合同在前诉中生效判决认定为成立但未生效的合同,李某某在本次诉讼中要求撤销该合同,与前诉裁判结果亦不冲突,故对上诉人提出本案构成重复诉讼,一审法院受理并裁判违反法律规定的上诉理由,没有事实和法律依据,本院不予支持。一审庭审中,李某某代理人在宣读民事起诉状后补充作了重大误解的陈述,提出重大误解作为撤销合同的理由,一审法院经审理,以本案构成重大误解为由判决撤销合同并无不当,上诉人提出李某某在诉讼中只认为上诉人对其进行欺诈,且觉得交易显失公平,并不认为自己有重大误解,一审法院以重大误解为由判决撤销合同偏离当事人诉讼意志的上诉理由与事实不符,本院不予支持。
       2、关于本案是否构成重大误解的问题。经审理认为,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定,上诉人作为本案的卖方,负有在签订合同前向买方如实告知交易标的物相关情况的法定义务,对此发生纠纷的,其亦应对已履行如实告知义务承担举证责任,诉讼中,其并未举证证明已履行上述义务,应当承担举证不能的不利后果,一审法院认定本案构成重大误解,据此判决撤销合同并无不当。上诉人提出应由李某某对其未告知涉案土地使用权系国有划拨取得承担举证责任,一审法院认定由其承担举证责任不当的上诉理由,与上述法律规定不符,本院不予支持。
       综上所述,贸易公司等上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

【案例评析】
       1、准确区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。
       2、准备把握成立未生效合同的特征。
       3、准确理解重大误解并在法定期限行使撤销权。

【结语和建议】
       当事人在交易过程中应尽到审慎义务,同时呼吁对欺诈、重大误解行为的界定作出更为细致的规定,法院在审理这类案子之时,应当严格依照法律的规定合理的分配举证责任。